Acheter un logement neuf : le processus d'acquisition

L'achat d'un logement neuf se fait généralement sur plans, et éventuellement en cours de construction.

En effet, chaque promoteur immobilier lance la commercialisation d'un nouveau programme avant le démarrage des travaux. Beaucoup de logements seront déjà réservés lorsque le promoteur lancera les travaux de construction.

Pour quelques programmes immobiliers, vous pourrez acquérir un logement achevé depuis moins d'un an.
Suivant le cas, les formalités juridiques et les modalités financières sont différentes...

Les travaux n'ont donc pas commencé ou sont en cours :

1° étape :

Le contrat de réservation est en général, composé des pièces suivantes :

• les conditions particulières qui décrivent le lot réservé : N°du lot, surface, composition du logement, annexes... et bien sûr détail du prix de vente ;
• les conditions générales décrivent les caractéristiques du projet immobilier : références cadastrale du terrain, références du permis de construire, délai prévisionnel d'exécution des ouvrages, grille d'appels de fonds, article sur le financement de l'acquisition par prêt bancaire avec clause de résiliation, dépôt de garantie... et les conditions de réalisation de la vente par acte notarié ;
• la notice descriptive ou descriptif des travaux qui détaille les prestations et matériaux prévus pour la construction en distinguant les parties communes et les parties privatives ;
• le ou les plans du programme et des lots réservés

Vous versez sur un compte bloqué chez un dépositaire, très souvent le notaire de l'opération, un dépôt de garantie (au maximum 5% du prix) en contrepartie de la réservation. Cette somme est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la conclusion de l'acte notarié de vente.

A noter : vous disposez d'une faculté de rétractation de sept jours suivant la notification du contrat de réservation par lettre recommandée AR. Le montant du dépôt de garantie est alors intégralement restitué (idem en cas de non-obtention des prêts sollicités).

2° étape :

A noter que le notaire doit vous notifier le projet d'acte de vente (ainsi que le règlement de copropriété) au moins 1 mois avant la date de signature de l'acte VEFA.

Le contrat de vente "en l'état futur d'achèvement" VEFA : vous devenez immédiatement propriétaire de votre quote-part du terrain et deviendrez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux et des appels de fonds émis par le promoteur L'acte mentionne de manière obligatoire les éléments spécifiques suivants :

• les caractéristiques du projet immobilier : références cadastrale du terrain, références du permis de construire,
• le ou les lot(s): N°du lot, surface, composition du logement, annexes...
• le détail du prix de vente
• le délai prévisionnel d'exécution des ouvrages,
• la grille d'appels de fonds,
• le descriptif des travaux qui détaille les prestations et matériaux prévus pour la construction en distinguant les parties communes et les parties privatives
• le règlement de copropriété et l'esquisse d'étage : ils permettent d'établir les règles qui régiront la copropriété, définir les parties communes et les parties privatives, les tantièmes de copropriété...
• l'assurance dommage-ouvrage qui garantit la réparation des éventuels dommage en responsabilité décennale,
• la garantie d'achèvement.

Le législateur a pris la précaution d'apporter deux garanties fondamentales pour la vente en l'état futur d'achèvement : la garantie d'achèvement et l'assurance dommage-ouvrage.

Achat d'un logement terminé :

• vous signez une promesse de vente ou un compromis de réservation (avec clause de résiliation pour non-obtention de crédits sollicités)
• vous versez un acompte (en général 10% du prix du logement)
• vous signerez ensuite devant notaire un contrat de vente "clefs en mains" Voici 2 types d'actes authentiques que vous pouvez rencontrer :
• le contrat "clefs en main" : vous devenez immédiatement propriétaire du bien immobilier puisque les travaux sont terminés
• le contrat de vente à terme : vous deviendrez propriétaire lors de la livraison du bien immobilier

Notre conseil : Lors de l'acquisition d'un logement neuf, le notaire est généralement celui du promoteur. Rien ne vous empêche toutefois d'exiger que votre propre notaire soit associé à l'acte. Dans ce cas, les honoraires seront en principe identiques et partagés entre les deux études notariales.

FRAIS D'ACQUISITION : à prévoir dans votre plan de financement

Au prix d'achat d'un bien immobilier s'ajoutent toujours des frais d'acquisition versés au notaire chargé de rédiger l'acte authentique. Ils sont souvent appelés de manière impropre « frais de notaire ». Il faut dans tous les cas les inclure dans votre budget et en tenir compte dans votre plan de financement.

Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, vous bénéficiez d'une réduction sur les frais de notaire : le taux s'établit entre 2% et 3% (contre environ 8% pour « l'ancien »).

Les frais d'acquisition ou « frais de notaire » comprennent :

• Les honoraires du notaires : ils représentent la rémunération du notaire. Ces honoraires sont calculés en pourcentage du prix de vente selon un barème national fixé par décret :
  • jusqu'à 6 500 €, les honoraires s'élèvent à 4% du prix de vente
  • de 6 501 à 17 000 € : 1,65%
  • de 17 001 € à 60 000 € : 1,10%
  • au dessus de 60 001 € : 0,825%
• Les émoluments de formalités et frais divers : ce sont les frais engagés par le notaire pour établir et enregistrer l'acte de vente : ils varient selon le montant de la transaction et comprennent notamment les droits d'hypothèque, le certificat d'urbanisme, la rédaction des copies d'actes authentiques, les frais de dossier.
• La taxe de publicité foncière : la taxe de publicité foncière est largement moins élevée que pour un logement ancien : elle est de 0,715 % sur le prix hors taxes.
• Pour mémoire : les droits de mutation : Cette taxation ne s'applique pas aux logements neufs vendus au premier acquéreur. Néanmoins, les logements en état futur d'achèvement peuvent avoir déjà fait l'objet d'une première cession avant leur livraison. Les droits de mutation sont alors perçus à un taux réduit (en moyenne 4 % du prix d'acquisition).

La T.V.A.

Les ventes de logements neufs sont soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée au taux de 19,6%. La TVA est à la charge du vendeur et incluse dans le prix de vente, qui est toujours annoncé TTC.

Notre conseil : Quand vous achetez un logement neuf, des intermédiaires peuvent intervenir dans la transaction (agents immobiliers entre autres). Vérifiez bien que leur commission est à la charge du promoteur-vendeur.