Le dispositif ROBIEN

Le dispositif Robien s'applique avec effet rétroactif aux logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003 en remplacement du dispositif Besson. Il propose des innovations et vise supprimer des contraintes et imperfections de la loi Besson qui a été mise en place le 1° janvier 1999, en remplacement de l'amortissement Périssol.

La loi Besson a institué le statut Besson du bailleur privé conventionné qui permet à l'acquéreur d'un logement neuf qui s'engage à le louer pendant 9 ans et jusqu'à 15 ans, de défiscaliser jusqu'à 65% du prix de revient du bien. Le dispositif de Robien conserve les principes et l'essentiel des dispositions de la loi Besson.

 

PRINCIPES

Le bailleur amortit une partie du prix de revient du bien, c'est-à-dire qu'il peut déduire les sommes ci-dessous de ses revenus fonciers et donc en pratique réduire son assiette imposable :

 

- Déduction 8% du prix de revient les cinq premières années, 2,5% les 4 années suivantes :
- Possibilité de renouveler l'amortissement pendant 2 périodes de 3 ans à 2,5% par an :
- Sur 9 ans l'amortissement correspond à 50% du prix d'acquisition ; sur 12 ans à 57,50% et sur 15 ans à 65%

L'amortissement s'ajoute aux autres frais déductibles :

- Déduction forfaitaire supplémentaire sur les loyers de 6% de leur montant correspondant aux diverses charges (frais de gestion, assurances)
- Déduction des autres charges telles que : taxe foncière (après les 2 années d'exonération), charges de co-propriété non imputables au locataire, intérets d'emprunt, prime d'assurance "loyers impayés"
- Le déficit foncier ainsi généré est déductible du revenu global dans la limite de 10 670? par an. Si le déficit dépasse cette limite, il est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (limite de 10 ans).

 

REMARQUES

L'amortissement se pratique sur le prix d'acquisition (ou prix de revient) c'est-à-dire le prix de vente du bien augmenté des frais d'acquisition : frais de notaire (frais d'acte, honoraires du notaire), frais d'hypothèque, éventuelle commission d'agence immobilière.

OBLIGATIONS

 

- Le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d’un locataire pendant neuf ans minimum.
- Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du logement (ou suivant la date d’acquisition dans le cas d’un achat de logement neuf déjà achevé) .
- Les ressources du locataire lors de son entrée dans les lieux, ne doivent pas dépasser certains plafonds ; ces plafonds sont révisés chaque année au 1° janvier par décret ou instruction administrative : CETTE OBLIGATION EST SUPPRIMEE DANS LE DISPOSITIF DE ROBIEN
- Aujourd'hui, la loi autorise les investisseurs à louer le logement à un ascendant ou descendant.
- Les loyers sont également plafonnés en fonction de la « surface Besson » du logement et de la zone géographique .
- Les plafonds par zones sont ainsi définis pour tout investissement réalisé à partir du 3 avril 2003 :

 

	Pour la loi Besson, les plafonds par zones sont ainsi définis :
Zone I bis	Paris et communes limitrophes	12,90 €/m2
Zone I	Autres communes de l'agglomération parisienne	11,40 €/m2
Zone II	Agglomérations de plus de 100 000 habitants	8,80 €/m2
Zone III	Autres communes	8,30 €/m2

 

	LE DISPOSITIF ROBIEN SIMPLIFIE LE ZONAGE ET AUGMENTE SENSIBLEMENT LES PLAFONDS DE LOYERS
Zone A	Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevoise francais	18 €/m2
Zone B	Agglomération de plus de 50 000 habitants, communes aux franges des zones chères de l’agglomération parisienne, des zones littorales ou frontalières	12,50 €/m2
Zone C	Reste du territoire	9 €/m2

 

Attention : ces nouveaux plafonds ne s'appliquent qu'aux seuls baux conclu à compter du 3 avril 2003 pour des logements acquis après ce 3 avril 2003.

- " La surface Besson " se calcule en additionnant la surface habitable (au sens de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation) avec la moitié, de la surface des annexes (réservées à l'usage exclusif du locataire) dans la limite de 9 m² par logement (annexes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. telles que caves, remises, ateliers, séchoirs extérieurs, celliers, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas).

 

REMARQUES

 

Concernant le plafond de ressources :

ATTENTION : la suppression du plafond de ressources n'est applicable que pour les logements acquis neufs en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003.

A partir du moment où le locataire respectait les conditions de plafond lors son entrée dans les lieux, l'augmentation de ses revenus au-delà du plafond, en cours de bail ou de prolongation, ne remet pas en cause les avantages du dispositif.
Pour les locations conclues en 2003, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année 2001.
A noter que près de 80% des ménages rempliraient ces conditions de ressources.
Les garages et places de parkings sont exclus du calcul de la " surface Besson ". En conséquence, le propriétaire peut fixer librement le loyer du parking ou garage qui ne sera pas pris en compte dans le calcul du plafond de loyer mais ne pourra pas bénéficier de l'amortissement Besson.

Concernant la location aux descendants et ascendants :
Cette possibilité de louer le logement à des ascendants ou des descendants est ouverte aux logements acquis à compter du 9/10/2002. Seuls sont concernés les logements neufs à savoir les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 9/10/2002. En conséquence, la suspension de l'amortissement pour les logements neufs acquis à compter du 9/10/2002 est supprimée.

La suspension de l'amortissement reste en revanche possible pour les logements neufs acquis ou construits avant le 9/10/2002. Dans ce cas, il est permis aux propriétaires de suspendre leur engagement de location pour mettre le logement à la disposition de l'un de leurs ascendants ou descendants .Pour pouvoir bénéficier de cette disposition, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif pendant trois ans au moins.

 

AUTRES AVANTAGES

 

- Possibilité de percevoir directement et sur simple demande, l'allocation de logement du locataire. Dans ce cas, elle est considérée comme un élément du loyer global qui doit toujours respecter le plafond de loyer.
- Possibilité de bénéficier de la caution d'un organisme 1% Logement (garantie de paiement du loyer).

 

FORMALITES

 

Pour bénéficier de l'amortissement Besson, l'investisseur doit en faire la demande préalable à l'administration.
A cet effet, l'investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement, les documents suivants
- Une déclaration d'option complétée sur un formulaire à demander à l'Administration
- Une copie du bail
- Une copie de l'avis d'imposition du locataire pour ses revenus de l'année de référence (soit 2001 pour une location conclue en 2003).

Nota : plusieurs mesures du dispositif de Robien sont en cours d'adoption.

 

Notre conseil :

Le dispositif Robien est d'autant plus intéressant que vous êtes imposé dans la tranche la plus élevée de l'impôt sur le revenu.

Les faibles taux actuels des crédits immobiliers permettent d'investir en empruntant jusqu'à 100% du coût d'achat. Vous réaliserez ainsi votre placement-pierre sans toucher à vos économies et bénéficierez de déficits fonciers élevés.

ZRR - LOI DEMESSINE

La loi Demessine/ZRR concerne les investisseurs qui achètent un logement situé dans des résidences de tourisme classées et situées en zone de revitalisation rurale (ZRR) : ils bénéficient ainsi d'une réduction d'impôts.

Ce dispositif est en vigueur jusqu'au 31 Décembre 2006.

Ce dispositif concerne également les sociétés non soumises à l'IS (SCI par exemple).

L'avantage fiscal :

Depuis le 1er janvier 2004, la réduction d'impôt est portée à 25% du montant de l'acquisition, réparti sur 4 ans, et dans la limite d'un plafond de 50.000 € (donc 12.500 €/an)pour une personne seule ou de 100.000 € (donc 25.000 €/an ) pour un couple marié.

En cas de travaux de reconstruction, d'agrandissement ou de grosses réparations, le taux de réduction est de 20%.
En contrepartie du bonus fiscal, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est de 6%.

A remarquer : l'avantage fiscal ne dépend pas du TMI.

Logements concernés :

Sont concernés les logements neufs, en état futur d'achèvement situés dans une résidence de tourisme. Le logement est loué nu, à l'exploitant de la résidence qui s'engage par bail commercial de 9 ans.

TVA :

En plus de cette réduction d'impôt, le propriétaire peut obtenir le remboursement de la taxe ayant grevé l'acquisition dès la première année.

Droit de jouissance :

Le propriétaire peut négocier avec l'exploitant le fait d'occuper son appartement, dans la limite de 8 semaines maximum par an. Le prix payé pour ces semaines ne peut pas être inférieur à 75% du prix public.

Pour en savoir plus, cf. textes de référence :

Référence au code général des impôts.

Article 31 1er-b ter et article 156-I-3eme.

Référence au code général des impôts.

Article 199 decies E à G.

Loi de finances rectificative pour 1998 :

Articles 13 et 14 . Loi instituant une réduction d'impôt en faveur de certaines résidences de tourisme.

Décret du 10 Mars 1999.

Décret précisant les obligations des contribuables ayant investi dans les RTC.

Décret 96-119 du 14 février 1996.

Décret indiquant les zones considérées comme étant des ZRR.

Instruction administrative du 4 octobre 1999.

Commentaire de l'administration à propos du dispositif fiscal en faveur des résidences de tourisme situées en ZRR.

Loi de finances pour 2001

Loi instituant une augmentation des plafonds de réduction d'impôts et élargissant le dispositif à certaines communes rurales.

Loi de finances pour 2002

Loi prorogeant le dispositif jusqu'au 31 Décembre 2006.

Loi de finances pour 2004 ( loi n° 2003-1311 du 30/12/2003 - JO du 31)

Loi qui relève le taux de la réduction à 25% ainsi que les plafonds à 50 000 ou 100 000 €.