La location de votre logement neuf

Vous allez prendre livraison du logement que vous destinez à la location. C'est un investissement important et vous êtes en droit d'en attendre une bonne rentabilité. Vous avez le choix entre deux formules : le gérer vous-même ou en confier la gérance à un professionnel.

La gestion directe

Vous devez prendre certaines précautions avant de louer votre logement :

• garantie de solvabilité : vous avez le droit d'exiger du locataire des preuves de sa solvabilité : il doit vous présenter ses 3 derniers bulletins de salaire, les justificatifs de ses revenus complémentaires, le dernier avis d'imposition, sa carte d'identité ou passeport, un RIB, une attestation d'employeur...
  
  Attention, il est interdit de demander des documents tels que relevés de compte, extrait de casier judiciaire, carte d'assuré social, autorisation de prélèvement...
  
  
• contrat de bail : Le contrat de bail doit être écrit et mentionner :
  • vos nom et adresse,
  • la date de début du contrat de bail et sa durée,
  • la destination du logement : habitation ou mixte (professionnelle et habitation),
  • la description la plus précise possible du logement (équipements privatifs, surface habitable) et ses annexes (cave, garage, jardin, parking...),
  • l'énumération des parties communes,
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision éventuelle,
  • le montant du dépôt de garantie.
  
  
  
• dépôt de garantie : la loi vous autorise à demander le versement d'un dépôt de garantie correspondant à 1 mois de loyer hors charges. Certains organismes du 1% Logement peuvent se substituer au locataire pour cette garantie et lui accorder également une caution qui intervient en cas de loyers impayés. Vous pouvez également demander un ou plusieurs garants.
  
  
• Loyer : Le montant du loyer est fixé à la signature du bail. Prévoyez une clause de révision annuelle par exemple à la date anniversaire du bail. Attention sans clause, vous ne pourrez réviser le montant du loyer. La clause de révision est établie en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Pour plus de renseignements, rendez-vous sur le site de l'INSEE : http://www.insee.fr/fr/methodes/default.asp?page=definitions/indice-reference-loyer.htm
  
  
• assurances : votre locataire doit impérativement souscrire une assurance multirisque habitation et vous adresser copie de la quittance annuelle.
  
  
• état des lieux : ce document est établi contradictoirement et en double exemplaire, lors de l'entrée dans les lieux. Il décrit l'état du logement avant l'installation du locataire. Lors de la sortie du locataire, l'état des lieux d'entrée sera à comparer avec l'état des lieux de sortie et vous permettra, le cas échéant, de retenir les sommes nécessaires à la remise en état du logement à la fin du bail.
  
  
• charges locatives : Les charges locatives sont définies en fonction du budget prévisionnel établi chaque année par le syndic de copropriété. Prévoyez une provision pour charges locatives à payer mensuellement par le locataire.
  
  ATTENTION le propriétaire doit régulariser les charges locatives une fois par an. Et donc en cas de trop-perçu, vous devrez rembourser le montant au locataire. En cas de moins-perçu, c'est au locataire de vous doit verser la somme manquante.

Le mandat de gestion

C'est la solution la moins contraignante. Vous confiez à un professionnel le mandat de gérer votre bien. Votre gestionnaire ou administrateur de biens effectue à votre place toutes les démarches : recherche d'un locataire, contrôle de la solvabilité du locataire, rédaction du bail, encaissement des loyers, entretien et réparations éventuelles...

Votre mandataire percevra bien entendu une rémunération pour sa prestation mais vous y trouverez de nombreux avantages :

• vous pouvez moduler les pouvoirs que vous accordez dans le mandat, et par exemple, conditionner ses possibilités d'engager des travaux à votre accord préalable ;
  
  
• vous pouvez bénéficier d'une garantie de paiement des loyers en cas de vacance du logement ou de défaillance du locataire ;
  
  
• Sur le plan fiscal, vous pourrez déduire chaque année les honoraires de gestion de votre revenu foncier ;
  
  
• Votre mandataire est responsable de tous les actes qu'il effectue pour votre compte et à ce titre, engage sa responsabilité ;
  
  
• A condition de respecter un préavis de trois mois, le mandat de gestion peut être résilié à tout moment et sans explication.