LOGEMENTS NEUFS : ventes record pour 2006

Selon les chiffres du Ministère de l'Equipement, l'année 2006 atteint le niveau record de 126 000 logements neufs vendus... soit le plus haut niveau depuis 27 ans.

Si la croissance des ventes s'établit à près de 4% par rapport à 2005, il faut également noter une forte accélération du rythme des mises en vente de logements neufs. En conséquence, le stock de logements neuf disponibles s'est accru et atteint près de 79000 logements.

Tous les détails sur le site du Ministère de l'Equipement : www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/ecln_361_cle5b2867.pdf

 

CONSTRUCTION IMMOBILIERE: l'INSEE publie son enquête trimestrielle - Janvier 2006

 

Selon les promoteurs interrogés, la demande de logements neufs connaîtrait un nouveau tassement, entraînant une nouvelle augmentation du stock de logements neufs disponibles à la vente. Le prix de vente des logements a tendance à se stabiliser.

 

Les promoteurs restent optimistes et sont nombreux à déclarer lancer l'étude de nouveaux programmes.

 

Toute l'enquête sur le site de l'INSEE: http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/donnees/coimmo.pdf

 

INVESTISSEMENT LOCATIF: le dispositif "Borloo populaire"

Jeudi 26 janvier, l'Assemblée Nationale a voté un texte de loi concernant un nouveau dispositif pour l'investissement locatif à vocation sociale.

Le texte ne sera définitif qu'au printemps après le vote du Sénat et en seconde lecture à l'Assemblée.

En l'état actuel, ce dispositif s'adresse aux investisseurs qui achètent un logement neuf et qui s'engagent à le louer pendant 9 ans aux conditions suivantes visant à donner un caractère social:

• les ressources des locataires seront plafonnées;
• le loyer pratiqué devra être inférieur de 30% à ceux du marché.

En contrepartie les investisseurs pourront déduire de leurs revenus locatifs imposables jusqu'à 65% du prix d'acquisition du bien immoblier suivant l'échéancier suivant:

• 6% par an pendant les 7 premières années;
• 4% par an pour les 2 années suivantes;
• 2,5% pour les 6 dernières années.

 

Indice du coût de la construction

L'indice du coût de la construction atteint 1278 au troisième trimestre de 2005.

L'évolution de l'indice en glissement annuel, se stabilise à +0,47%. Après les +0,71% du deuxième trimestre 2005, l'indice connaît un nouveau ralentissement de sa progression ce qui marque un net repli par rapport aux trimestres précédents.

A noter qu'à compter du 1er janvier 2006, l'indice de référence des loyers se substitue à la moyenne associée de l'indice du coût de la construction pour la révision des loyers.

 

L'INSEE a mis en ligne son étude sur la construction en 2004.

Si l'année 2004 ressort comme une année favorable, c'est grâce à la bonne tenue du secteur bâtiment, lui-même dopé par les excellents résultats du logement neuf.

En effet, avec 363 400 logements mis en chantier, le logement neuf connaît sa meilleure année depuis deux décennies.

A noter que 19 pays européens ont également connu en 2004 une conjoncture favorable pour le logement neuf.

L'intégralité de l'étude de l'INSEE sur : http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP1021.pdf

 

QU'EST-CE QU'UN LOGEMENT DECENT ?

Fin 2004, le Secrétariat d'Etat au Logement a édité un Guide d'évaluation qui a pour but d'aider les propriétaires comme les locataires, à évaluer un logement et à repérer des situations qui ne répondent pas aux exigences de décence fixées par les textes.

Ce guide structure la visite d'évaluation en 3 étapes :

• l'immeuble et l'accès au logement ;
• le logement dans sa globalité ;
• les différentes pièces du logement selon leur usage ;

Chaque étape comporte des extraits des textes des décrets, des exemples de « non-décence », des points importants à vérifier.

 

PROPRIETAIRES-BAILLEURS, VOUS POUVEZ DEMANDER A VOTRE FUTUR LOCATAIRE

• Un dépôt de garantie, c'est-à-dire une somme destinée à vous couvrir des éventuels loyers ou charges impayés, dégradations par rapport à l'état des lieux... Ce montant est limité à 2 mois de loyer hors charges et doit être restitué dans les 2 mois suivant la fin de bail.
• La caution d'un tiers. Il s'agit de l'engagement d'une personne ou d'un organisme, à vous garantir le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire
• Une pièce d'identité
• Un justificatif des ressources du locataire : fiches de paie, attestation de l'employeur, avis d'imposition ou dernière quittance de loyer.

Vous ne pouvez donc pas exiger la production d'autres documents tels que : photo d'identité, carte de sécurité sociale, relevé de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de ces comptes ...

 

Attention : depuis le 17 janvier 2002, une loi lutte contre la discrimination dans les locations.

Les propriétaires-bailleurs sont officiellement limités quant à leurs demandes de garanties aux candidats locataires. Un nouveau chapitre intitulé "Lutte contre les discriminations dans la location des logements" précise en effet "qu'aucun propriétaire ne peut refuser la location d'un logement en raison de l'origine, du nom de famille, de l'apparence physique, du sexe, de la situation familiale, de l'état de santé, de l'handicap, des moeurs, des orientations sexuelles, des opinions politiques, des activités syndicales ou encore de l'appartenance vraie ou supposée à une ethnie, nation, race ou religion déterminée".

 

Indice du cout de la construction - 3^ème trimestre 2004

L'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2004 est paru le 12 janvier 2005 : il enregistre une nouvelle hausse, +5,7% par rapport au niveau atteint un an auparavant.

 

La hausse des prix de la construction s'explique par une conjoncture toujours favorable dans la construction neuve mais aussi par la hausse des prix des matières premières.

 

La moyenne associée utilisée pour la révision des loyers s'établit à 1244,50 € soit 4,58% de variation annuelle. Il semble cependant, que de nombreux professionnels conseillent aux bailleurs de modérer les hausses de loyers afin de privilégier la fidélisation de leurs locataires.

 

Indice du coût de la construction 2^ème trimestre 2004

L'INSEE a publié le 15 octobre 2004, l'indice du coût de la construction (ICC) pour le 2° trimestre 2004 : il s'élève à 1267, et une moyenne associée de 1227,25 soit une progression annuelle de 3,85% de la moyenne associée.

 

Rappel : l'indice du coût de la construction (ICC) est un indice établi chaque trimestre par l'INSEE et fondé sur l'observation des marchés de construction . Depuis le 1° janvier 1995, cet indice est utilisé par les propriétaires pour réviser les loyers d'habitation.

 

Près de 30 000 logements neufs vendus au 2° trimestre.

Selon les chiffres publiés par le Ministère de l'Equipement, la commercialisation de logements neufs connaît une nouvelle accélération au 2° trimestre 2004, soit +16% par rapport à la même période de 2003.

 

Ce sont encore les ventes d'appartements qui dynamisent le marché avec une hausse de 18,6%, alors que les ventes de maisons individuelles ne progressent que de 1,7%.

 

Sur une année glissante les ventes dépassent les 110 000 unités. Si les mises en vente continuent de progresser, c'est là encore, principalement grâce à la mise sur le marché de logements en immeubles collectifs. Sur une année glissante, 107 000 logements ont donc été mis en vente, mais le haut niveau des ventes entraîne une baisse du stock de logements disponibles à la vente.

 

Cette excellente conjoncture fait que le prix de vente moyen du mètre carré connaît au 2° trimestre 2004 une hausse de 7,9% en rythme annuel pour les appartements. Cette hausse atteints 11% pour les lots de maisons individuelles.

 

Révision de loyer et indice du coût de la construction

L'INSEE a publié le 9 juillet 2004 l'indice du coût de la construction (ICC) pour le 1° trimestre 2004. Il s'établit à 1225 avec une moyenne associée de 1211,00 ce qui donne une variation annuelle de la moyenne associée de +3,33%.

Propriétaires, si vous avez prévu une clause de révision de loyer dans votre bail, vous pourrez réviser le loyer que vous doit votre locataire dans la limite de la variation annuelle de la moyenne associée à l'indice du coût de la construction (ICC).

 

Si vous deviez réviser le loyer aujourd'hui, vous pourriez donc appliquer une hausse maximum de 3,3%.

 

Les conditions de révision d'un loyer d'un local à usage d'habitation sont régit par la loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d :

 

  Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par 'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent.

 

Avril 2004... 

Comme le prévoyait Gilles de Robien, le rythme de construction de logements en France dépasse l'objectif de 320.000 nouveaux logements chaque année pour répondre aux besoins de la population française.

En effet de février 2003 à février 2004, 321.477 logements ont été mis en chantier, ce qui constitue le meilleur chiffre depuis 15 ans.

De même, 390.847 logements ont reçu un permis de construire à fin février 2004, ce qui laisse augurer de bons résultats pour les mois à venir.

A noter toutefois que la région Ile-de-France voit le nombre des logements commencés diminuer, contribuant à accroître les tension sur le marché du logement dans cette région. Le ministre appelle l'ensemble des acteurs franciliens à se mobiliser pour inverser cette tendance et retrouver une situation aussi favorable que dans les autres régions françaises.

 

Derniers indices... 

L'INSEE a publié le 14 janvier 2004, l'indice du coût de la construction (ICC) pour le troisième trimestre 2003 : il s'élève à 1203, ce qui marque une hausse par rapport au troisième trimestre 2002 de 2,82%.

Quant au BT01, le dernier indice connu est celui du mois d'octobre 2003, (publié au JO du 5 février 2004) à 639,1. Il enregistre une augmentation de 3,03% par rapport à octobre de l'année précédente.

 

Logements neufs : très bonne conjoncture pour 2003

 

314 000 logements ont été mis en chantier en 2003 , ce qui représente une progression de près de 4% par rapport à 2002. Les mises en chantiers 2003 atteignent pratiquement le niveau record de 1999.

 

Encore mieux, avec environ 379 000 logements pour 2003, les autorisations de construire augmentent de 9% par rapport à 2002 et connaissent leur plus haut niveau de ces 10 dernières années. La hausse est très forte pour les logements en résidences (plus de 20,9%). On note une progression de 7,3% pour l'individuel groupé.

 

Ce haut niveau d'autorisation de construire laisse présager une excellente année 2004 pour les mises en chantiers.

 

Pratiquement toutes les régions françaises bénéficient de cette conjoncture. Ile-de-France, Basse-Normandie, Lorraine, Franche-Comté, Pays de la Loire connaissent une croissance des autorisations de construire supérieure à 10%. Pour les régions Poitou-Charentes, Aquitaine, Limousin, Auvergne et Corse, la croissance dépasse les 15%.

 

2004 s'annonce donc comme une excellente année pour le logement neuf, d'autant que les assouplissements apportés par le dispositif Robien devraient encore stimuler les achats d'investissement.    

 

 

Plus-values immobilières : réforme en vue

À compter du 1er janvier 2004, les plus-values immobilières imposables feront l'objet d'une taxation au taux de 16 %, plus 10% de prélèvement sociaux, soit un total de 26 %.

La résidence principale n'est pas touchée par la réforme : elle continuera à bénéficier de l'exonération des plus-values issues de sa cession dans les conditions actuelles : le propriétaire doit avoir occupé le logement soit depuis sa date d'achèvement ou d'achat, soit pendant cinq ans minimum, si cette occupation a commencé postérieurement à son acquisition ou à son achèvement.

La cession de biens immobiliers dont le prix de vente est égal ou inférieur à 15 000 € reste également exonérées de plus values.

Les plus-values dégagées lors de la vente d'un bien immobilier autre qu'une résidence principale ne seront plus intégrées au revenu imposable et imposées selon la tranche d'imposition sur le revenu, après application de divers mécanismes correcteurs. Ces biens seront taxés et les plus-values sont imposées forfaitairement au taux de 26%. Le délai d'exonération est ramené de 22 à 15 ans.

La plus-value n'est donc plus à déclarer par le propriétaire : c'est le notaire qui effectue le prélèvement au moment de la vente avec les abattement suivants :
- abattement forfaitaire de 1 000 € par vente ;
- abattement forfaitaire de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui entraîne mécaniquement à un exonération totale au bout de 15 années de détention.

Acquisition de part de SCPI:

Autre conséquence du dispositif Robien: le régime d'amortissement est étendu aux associés de SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) dans la limite de 95% de leur investissement. L'option pour le régime d'amortissement peut etre exercée par tout associé à raison de ses souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de la SCPI réalisées à compter du 3 avril 2003.
La SCPI doit bien sur prendre l'engagement de respecter les conditions et limites de location du "dispositif Robien". L'associé s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la SCPI.